Koupit byt teď, nebo počkat na další rok? Spočítejte si to

Když se mluví o růstu cen bytů o další jednotky procent, láká koupit hned. Jenže cena bytu je jen jedna položka. Rozhoduje také úrok, výše vlastních prostředků, rezerva a stabilita příjmu. Modelový příklad níže ukazuje, co by odklad o rok znamenal při předpokládaném růstu, a kdy čekat dává smysl. Čísla jsou ilustrační, vaše podmínky ověřte u banky.

Výchozí situace modelové rodiny

Dvojice zvažuje byt za 4 000 000 Kč. Má našetřeno 800 000 Kč, tedy 20 procent ceny, a chce si půjčit zbytek, 3 200 000 Kč, na třicet let. Předpokládejme úrok 5 procent ročně. Měsíční splátka vychází přibližně na 17 200 Kč.

Příjem domácnosti je stabilní a po splátce zbývá dost na živobytí i rezervu. To je klíčová podmínka. Pokud by splátka dusila rozpočet, žádný růst cen to nezmění. Banka posuzuje také poměr dluhu k příjmu a splátky k příjmu, proto si před hledáním bytu ověřte, jakou částku vám poskytne.

K ceně bytu přičtěte také jednorázové výdaje: právní služby, odhad nemovitosti, poplatky spojené s úvěrem, stěhování a drobné úpravy. Dohromady mohou činit řádově desítky tisíc korun. Při plánování tedy počítejte s tím, že vlastních zdrojů potřebujete víc, než je dvacet procent kupní ceny.

Varianta A: koupit nyní

Při koupi teď platí cena 4 000 000 Kč a splátka kolem 17 200 Kč měsíčně. Pokud pak ceny vzrostou, vlastníte hodnotnější majetek, ale nárůst se projeví až při prodeji, ne v peněžence.

Výhodou je jistota: víte, kolik budete platit, a nemusíte hledat dál. Nevýhodou je závazek na dlouhou dobu. Při pevné sazbě na pět let platí stejná splátka, po jejím skončení se úrok upraví podle nové nabídky, proto počítejte s rezervou i pro vyšší úrok.

Zkuste si spočítat zátěžový scénář: pokud by úrok po konci fixace vzrostl o dva procentní body, splátka by se zvýšila přibližně o 4 000 Kč měsíčně. Dokážete ji unést? Pokud ne, raději volte menší půjčku nebo delší fixaci. Číslo je ilustrativní, přesný výpočet vám udělá banka nebo nezávislý poradce.

Varianta B: počkat rok

Předpokládejme, že cena vzroste o 4 procenta, tedy na 4 160 000 Kč. Při stejné 80procentní půjčce by hypotéka činila 3 328 000 Kč a splátka přibližně 17 900 Kč. Rozdíl je asi 700 Kč měsíčně. Na vlastních zdrojích by bylo třeba o 32 000 Kč víc.

Během roku ale zůstanete v nájmu. Při nájmu 15 000 Kč měsíčně zaplatíte 180 000 Kč, které nezůstanou jako splácený dluh, ale ušetříte vedle toho na zálohu. Roční odklad tedy nemusí být nevýhodný, pokud zvýšíte rezervu a vyjednáte lepší podmínky.

Kdy koupit hned a kdy počkat

Koupit hned se hodí, pokud máte stabilní příjem, dostatečnou rezervu na půl roku výdajů a našli jste byt, který vám vyhovuje. Také když vám nájem výrazně převyšuje budoucí splátku.

Počkat je rozumné, pokud nemáte rezervu, příjem je nejistý nebo se chystáte změnit zaměstnání či rodinu. Podobně pokud byt nevyhovuje, jen se bojíte růstu cen. Spěch je špatný rádce. Odhad růstu cen je jen odhad a může se změnit.

Ceny bytů se liší podle města, čtvrti i stavu domu. Celostátní průměr o vašem bytě mnoho nevypoví. Sledujte nabídky v lokalitě, kde chcete bydlet, a porovnejte skutečné prodejní ceny, ne jen nabídkové. Každé tři měsíce srovnejte, jak se čísla pohybují. Vlastní data jsou spolehlivější než titulky.

Na co nezapomenout

K ceně patří poplatky za právní služby, odhad nemovitosti, poplatek za vklad do katastru a případné úpravy bytu. Daň z nabytí nemovitých věcí již neplatí, ale vždy ověřte aktuální stav předpisů.

Hypotéku porovnávejte podle celkových nákladů, ne jen úroku. Smlouvu si přečtěte celou. U spotřebitelských úvěrů včetně hypotéky lze zpravidla odstoupit do 14 dnů od uzavření smlouvy, podmínky si ověřte. Nebankovní poskytovatel úvěru musí mít licenci České národní banky.

Pokud jste v nájmu, ověřte si výpovědní lhůtu a smluvní podmínky, abyste se nedostali do situace, kdy platíte dvakrát. Při rozhodování pomáhá i jednoduchá tabulka: sloupec pro koupi a pro nájem, řádky pro měsíční náklady, jednorázové výdaje, rezervu a riziko. Čísla vám ukážou, co je pro vás reálné.

Časté otázky

Jak velkou rezervu mít?

Obvyklé doporučení je tři až šest měsíčních výdajů. Rezerva pokryje výpadek příjmu nebo nečekanou opravu. Po koupi bytu ji nenechte klesnout na nulu.

Je lepší delší fixace?

Delší fixace přináší jistotu splátky, kratší flexibilitu. Záleží na vaší toleranci rizika a výhledu. Porovnejte nabídky a zeptejte se na poplatky za předčasné splacení.

Vyplatí se nájem místo koupě?

Někdy ano, zejména při krátkém horizontu bydlení. Pro dlouhodobé bydlení je koupě často výhodnější, ale ztrácíte flexibilitu. Spočítejte celkové náklady obou variant.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český statistický úřad (statistiky cen nemovitostí)
• Ministerstvo pro místní rozvoj